Предисловие от Михала Кирилюка: «В нашей стране квартиросъемщик может выбрать две линии поведения. Рассчитывать на милость со стороны государства или собственника, или вести себя по-взрослому. Государство не обязано издавать инструкцию на все случаи жизни, регламентировать, кто и когда в съемной квартире должен менять перегоревшую лампочку. Перестаньте быть детьми и начните рассчитывать только на себя. Если вы готовы платить 300 долларов за квартиру в месяц (3600 долларов в год), то потратьте несчастные сто долларов на услуги юриста еще на этапе заключения договора. Типовой договор был придуман, чтобы облегчить людям жизнь: подписал и забыл. Но это не значит, что он высечен на скале, как десять заповедей. Его можно и нужно менять, чтобы потом не жаловаться всему миру, что вас обижают.

Да, в Беларуси проблемы проще решить на «человеческом» уровне, чем добиться справедливости в суде. И пока наша система правосудия находится на нынешнем уровне это скорее плюс, чем минус. Например, в экономическом суде судья должен принять решения по четырем делам за час. Это возможно только в двух случаях: либо дела простые, либо качество их решения оставляет желать лучшего. Как думаете, какой у нас случай? Но даже если отбросить проблемы судебной системы, люди должны понимать, что ответственность за все происходящее в их жизни несут только они».

А теперь перейдём к реальным кейсам споров квартиросъёмщиков и арендодателей.

Ситуация №1. Арендодатель хочет повысить плату за квартиру, потому что «вырос доллар»

Если вы не заключили с арендатором договор, он может требовать от вас все, что угодно. Рассматривать такие случаи мы не будем – это бессмысленно. Когда же у вас есть договор – апеллируйте к нему. Только убедитесь, что в нем прописаны как минимум точный адрес и номер квартиры, иначе документ поможет вам только мангал разжечь. Это базовые условия [статья 50] жилищного кодекса, без которых в суде договор признают недействительными. Соответственно, без них никто ничего не получит: ни вы, ни арендодатель.Также в нем нужно прописать сумму, за которую вам во временное пользование отдают квартиру. Например, 600 рублей или сумма в рублях, эквивалентная 300 долларам, евро, кронам, злотым на момент оплаты по курсу Нацбанка. Это законно, а вот принимать валюту в качестве платежа – нет: за это предусмотрен административный штраф. А когда к вам придет арендатор с заявлением: «Хочу, чтобы вы платили мне не 300, а 350 долларов», вы можете либо согласиться, либо показать ему договор, в котором четко указана заранее оговоренная сумма. И нет поправки о том, что она может варьироваться от скачков курса.

Ситуация №2. Хозяин квартиры в договоре прописал 350 рублей, хотя в реальности я плачу ему 300 долларов

Это означает, что вы помогаете ему уклоняться от уплаты налогов. Вас это не смущает? Если замучает совесть или вы решите, что арендодатель заслуживает «наказания»  – можете спокойно идти в налоговую. Вам в этом случае ничего, кроме морализаторских упреков не грозит. А вот наймодателю придется пережить доначисление налогов и административную ответственность. Или даже уголовную, если вы снимаете у него супер апартаменты. Для справки: «уголовка» за неуплату налогов в нашей стране грозит только тому, кто недоплатил в бюджет больше 24 500 рублей налогов.

Есть и второй вариант: в договоре об аренде квартиры всегда прописывается адрес, по которому можно найти наймодателя. Вы можете совершенно правомерно отправить 350 рублей почтовым переводом с короткой запиской: «Как и договаривались. Официально». Скорее всего он «попросит» вас из своей квартиры, но, вероятно, прекратит сдавать квартиру «для налоговой» по смешной цене.

Беларусы часто любят врать о доходах там, где в их же интересах стоит написать правду. Конкретно в этом случае наймодателю в разы логичнее прописать реальную цифру. Тем более, налог за сдачу квартиры в аренду, например, в Минске довольно посильный: 16,44-65,3 рублей в месяц за одну комнату. Да, он будет платить чуть больше, но у него появится уверенность, что он получит деньги, на которые рассчитывает. Представим ситуацию: квартиросъемщик зарекомендовал себя как положительный. А потом у него резко начались проблемы с финансами, и он вымолил перенести плату за жилье на два-три месяца или даже на полгода. Потом у арендодателя лопнуло терпение: он уверен, что ему уже должны 1800 долларов, и намерен идти в суд. Но по договору за полгода арендатор задолжал всего 2100 рублей. И это все, что может взыскать судья. И кто от этого выиграл?

Ситуация №3. Арендодатель в договоре написал, что сдаёт мне только одну комнату с кухней, хотя я снимают всю двухкомнатную квартиру

Хочет арендодатель экономить на налогах – его дело. Мы уже обсудили, как это может для него аукнуться. В теории, вы можете пойти ему навстречу и подписать такой договор. Но с юридической точки зрения для вас выгоднее подписывать документ, который наиболее точно отражает реальность. Юриспруденция – помощник экономики, вы в любом случае принимаете решение исходя из своего кошелька. Если не хотите подписываться на риск, можете сказать наймодателю: «Нет, любезный. Давай я лучше буду платить тебе не 300, а 320 долларов в месяц, но мы укажем в договоре все, как есть». Вы можете подумать: с какой радости я должен соглашаться на более высокую цену ради чьих-то налогов? Увы, это условия, которые диктует рынок недвижимости в нашей стране. Но вы можете найти арендодателя, который согласится на ваши условия и за 250 долларов.

Ситуация №4. Арендодатель просит меня заплатить за него подоходный налог со сдачи квартиры

Это незаконно. Любой налог привязан к конкретному человеку – это как платить алименты за своего коллегу Андрея. Никто не разрешит арендодателю прописать в договоре подобный пункт. Поэтому когда он придет к вам с подобным устным заявлением, вы, конечно, можете показать средний палец. Но лучше остаться в плоскости конструктивного диалога и сказать, что его требование не предусмотрено вашим договором об аренде. Мол, там написано 300 долларов – я плачу вам ровно столько. Нелишним будет совет почитать на досуге налоговый кодекс: возможно, он раскроет глаза вашему наймодателю.

Если арендодатель хочет получать за аренду своей квартиры 300 долларов «чистыми» все, что он может сделать – заранее повысить цену. Например, сдавать ее за 320 долларов, компенсируя налог. Часто арендодатели намеренно не повышают плату, потому что нестабильный рынок и большие пробелы в области права позволяют им «ездить» на своих квартиросъемщиках. К тому же так можно быстрее найти квартирантов: выставить маленькую цену, а по факту потребовать еще денег за коммуналку, налог и уборщицу подъезда.

Ситуация №5. Арендодатель перед заездом в квартиру требует предоплату за первый и последний месяц. А еще залог за технику

Это его законное право, но, чтобы при выезде он не сказал вам: «Не помню, чтобы ты платил мне за последний месяц, дорогой». Пропишите эти моменты в договоре – да хоть на полях. От этого документ не потеряет свою законную силу. «Я, Карелия Максимова, передаю Никифору Павловичу 600 долларов в качестве платы за первый и последний месяц проживания, а также тысячу рублей в качестве залога в случае порчи мебели». В идеале можно прописать, за какую мебель вы берете на себя ответственность. Условно, четыре венских стула и немецкая стиральная машинка, общую стоимость которых арендодатель и квартиросъемщик оценивают в тысячу рублей. Ультрадорогую мебель стоит еще и сфотографировать, как машину перед страхованием. Чтобы вы потом смогли доказать, а была ли царапина. Вместе с арендодателем расписываетесь на фото и прикрепляете их к договору. И еще важный момент: в договоре нужно уточнить, кто именно будет выносить вердикт, испортилась мебель или нет – вы, наймодатель или оба.

Ситуация №6. В квартире сломалась мебель, и арендодатель помимо залога просит доплату

Каждый хозяин считает свой стул венским, это не секрет. И залог – лишь гарантия для наймодателя, что если его квартиросъемщик сбежит, у него останется хоть что-то. Но если он изначально взял с вас всего тысячу рублей, а вы испортили его стул за пять тысяч – имеет право просить с вас еще четыре тысячи. Если вы не намерены платить – отправляйте его в суд с иском о возмещении ущерба. Наймодателю придется доказать, что именно вы испортили его мебель, а сделать это не так просто. Чтобы избавить и себя, и его от нервотрепки с беларускими судами, припишите пункт о залоге за мебель более подробно. Например, добавьте уточнение, что тысяча рублей – максимальная компенсация, которую вы заплатите, если испортите в квартире мебель или технику. Тогда можно с порога бить люстры. Но лучше не стоит.

Ситуация №7. Арендодатель решил выселить меня до окончания договора аренды, потому что его сыну нужна жилплощадь

В 90% случаев между арендодателем и квартиросъемщиком заключается типовой договор об аренде. В нем четко написано, что хозяин квартиры может сказать вам «до свидания» в любой день недели и поры года. Вероятность, что вы уговорите наймодателя прописать в документе конкретные причины, по которым он может вас выселить, равна нулю. Но в том же типовом договоре есть и пункт «права и обязанности» квартиросъемщика. Там написано, что после того, как вам скажут «пока» у вас есть месяц, что выехать из квартиры. Так что вас действительно могут «попросить» заранее, но вы можете смело сказать: «Дорогой человек, читай пункт такой-то: я еще месяц ищу новое жилье. Возможно, уложусь в 28 дней, но не обещаю». Конечно, вы можете изначально прописать в договоре другие условия: два, три месяца или даже полгода на съезд. Или, наоборот, один день – по желанию наймодателя.

Если вашего «хозяина» не устраивает аргумент о праве жить в его квартире еще 30 дней и он начинает самостоятельно паковать ваши пожитки, вызывайте милицию. Собственник в таком случае рискует получить административную и даже уголовную ответственность. Но сжимайте в руках договор, как священный Грааль, чтобы достойно объясниться с правоохранительными органами. Владелец помещения может с пеной у рта доказывать милиционерам, что давно предупредил вас о съезде. Они кивнут и «удалят» его из еще вашей квартиры с советом обратиться в суд. Милиция выселением не занимается. Но арендодатель может пойти не в суд, а обратно к вам, пока вас не будет в квартире, вызвать слесаря и сменить замки. Рабочие удостоверятся, что по документам помещение принадлежит ему, и без вопросов вскроют дверь. Тогда уже вам придется идти в суд с иском о возмещении ущерба. А если в квартире остались ваши вещи – снова вызывайте милицию, буквально заявляя: «Меня ограбили». Именно так на бытовом уровне называют то, что юристы именуют «удержанием имущества».

Совет: когда арендодатель придет к вам с фразой «давай пока», сядьте вместе за стол и зафиксируйте дату, после которой начнется отсчет последнего месяца проживания. Для этого несколько сотен тысяч лет назад люди придумали подпись. Она дает большую достоверность, чем печать, сделать которую можно за двадцать долларов. Если человек не профессиональный художник, экспертиза определит его почерк.

Ситуация №8. У арендодателя есть ключи от квартиры. Он приходит ко мне, когда захочется

А как вы договаривались? Если заключили типовой договор, арендодатель может приходить к вам только во время, согласованное с вами. Но про количество приходов в месяц там ничего не сказано. Но вы ведь можете указать в договоре любое удобное для вас время: первый понедельник каждого месяца с 12 до 18, например. В любом случае, даже следуя типовому договору, наймодатель не имеет права приходить в гости без вашего согласия. Так что вы можете просто не пускать его, через дверь советуя перечитать ваши договоренности.

Но у владельца, скорее всего, будут ключи, и он сможет и без вас справиться с замком, беспринципно нарушив договор. Ужас, да? Нет, ведь в вашем договоре наверняка не прописана компенсация за нарушение пунктов договора. Есть лишь фраза: «В случае неисполнения виновная сторона возмещает убытки». А какие убытки вы понесли от визита арендодателя? За бытовое «бесит» вам компенсируют лишь моральный ущерб, который в наших судах взыскивается в крайне маленьких размерах. Например, за ДТП, в котором человек потерял конечность, могут дать около тысячи долларов. Вероятно, суд посчитает, что от несогласованного прихода в дом владельца квартиры вы пострадали рублей на сто, и это максимум. Поэтому заранее пропишите ответственность за нарушение любого пункта договора. Например, пять базовых величин, которые в случае чего будете платить и вы, и арендодатель. Это хотя бы справедливо.

Ситуация №9. Арендодатель говорит, что не будет сдавать квартиру мусульманам, геям и женщинам

Бороться с «идейными» людьми реально, но бессмысленно. С юридической точки зрения в нашей стране, конечно, запрещена дискриминация по расе, полу и религии. (ст. 22 Конституции). Поэтому само объявление о сдаче квартиры всем, кроме дискриминируемых, уже незаконно. Но обжаловать это в суде будет очень трудно. Если есть желание пощекотать нервы и получить желаемую жилплощадь, вам нужно умудриться сначала получить отказ у арендодателя о съеме квартиры именно потому, что вы женщина-мусульманка. Снять позицию человека на камеру или записать на диктофон – вряд ли он письменно подтвердит этот факт. С доказательствами вы можете отправиться в суд, где со стопроцентной вероятностью арендодателя обяжут сдать вам квартиру. Но будете ли вы рады такому заселению? Ведь никто даже в этом случае не отнимает у собственника права прийти к вам уже через три дня и сказать: «Через месяц вы обязаны съехать». Проще смириться с проблемой и найти наймодателя без предубеждений.

Ситуация №10. Арендодатель запрещает приводить в квартиру гостей «на ночь»

Правомерно он может требовать от вас жить по типу общежития – выгонять всех после 23:00 – только если пропишет в договоре, что вы не имеете право в принципе кого-либо приводить в его квартиру. Это нереально в принципе, да и неправомерно. К тому же никто этого и так не делает. Только грамотный юрист или человек, который пережил мощный арендный конфликт, не подписывает редакцию типового договора. Так что ваш «базовый» документ разрешает вам приводить в квартиру кого и когда угодно. Единственное, что от вас требуется – соблюдать тишину и санитарное состояние, не выбрасывать бычки в форточку, например. То есть у вас есть полное право пригласить в полночь даже десятерых человек и, допустим, почитать томик Бродского. Даже в однокомнатную квартиру – никакой проблемы в этом нет. Даже в Беларуси не запрещают хобби.

Ситуация №11. Арендодатель говорит, что если во время проживания у меня родится ребенок, договор будет аннулирован

Увы, запретить кому-либо говорить нельзя. Но это не значит, что к сказанному нужно прислушиваться: это требование незаконно и не может быть прописано в договоре. Мы уже выяснили, что в типовом договоре есть пункт, который разрешает приводить в квартиру друзей и родственников. Собственно, рожать вам тоже никто не запрещает.  Но вспоминаем, что у собственника есть право выселить вас уже через месяц. Есть недобросовестный лайфхак: просто не съезжать. Говорить, что не можете найти квартиру, и если кому-то что-то не нравится – он может идти в суд. Как вы помните, выбросить ваши вещи из квартиры никто не сможет – ваши права отстоит милиция. Реально нужно будет съезжать только после официального решения суда, которое, в лучшем случае, появится через пару месяцев. И только в первой инстанции – вы сможете его обжаловать. Правда, в таком случае вам придется заплатить не только за проживание в квартире, но и возместить расходы арендодателя на суд – это обязанность проигравшей стороны.

Ситуация №12. Арендодатель сначала разрешил курить в квартире, а потом запретил

Он действительно может прописать запрет на курение в договоре. Но не топорно, мол, никаких сигарет на моей жилплощади. А с аргументацией: курить не разрешается, потому что табачный дым может испортить внешний вид моих гобеленов и квартира потеряет товарный вид для будущих квартиросъемщиков. Если же такого пункта в вашем договоре нет – смотрите, что написано о курении в правилах пользования многоквартирного дома. А написано там следующее: нельзя курить в подъезде и «подсобных помещениях» – то есть на кухне, в туалете, ванной и кладовой. Это значит, что в комнатах и на балконе вам курить разрешается.

Ситуация №13. Когда заезжал в квартиру, у меня не было кота, но потом он появился. Могут ли меня за это выгнать?

Вы же помните, что владелец квартиры может выставить вас с предупреждением за месяц вообще когда угодно? Конечно, если вы не заставите его подписать договор на других условиях. Что касается животных, в типовом договоре запрета на котов собак нет. А как известно, все, что не запрещено, разрешено. Так что какой-нибудь вислоухий британец не может стать правовым поводом лишить вас арендной жилплощади.

Ситуация №14. В подъезде, где я снимаю квартиру, уже три месяца не работает лифт. Я имею право требовать снижение платы за аренду?

Почему вы думаете, что арендодатель не имеет право повышать цену из-за того, что вырос курс доллара, а вы вправе требовать подобное? Никто не мешает вам изменить типовой договор и добавить пункт: арендодатель обязан обеспечить бесперебойную работу лифта, а в ином случае снизить плату на 50 процентов. Думаете, кто-то в здравом уме подпишет такой документ? Нет, просто смиритесь и ходите пешком. Это полезно.

Ситуация №15. Мою съемную квартиру затопили соседи. Кто обязан делать ремонт: я или хозяин?

В типовом договоре есть пункт о том, что текущий ремонт – замена кранов и лампочек – обязанность квартиросъемщика. А капитальный – бремя арендодателя. Он не может потребовать у вас переклеить обои и починить потолок. Но вы лично можете проявить инициативу и сказать, что устраните последствия потопа в счет платы за жилье. И такие соглашения стоит фиксировать на бумаге с ручкой и подписью. Есть и третий вариант – просто съехать, потому что квартира перестала напоминать помещение, в котором можно комфортно жить.