Что нужно знать про здание, которое все обсуждают третий день подряд 

В 2018 году на Октябрьской, 19 заработала галерея современного искусства «Ў». Потом там же открылся бар «Ў», еще несколько ресторанов и даже клуб. Помещение зажило новой жизнью, а потом его выставили на торги. 

История  этих торгов нам известна со слов собственников помещения – представителя акционерного общества «Старая фабрика», которое купило здание в 1980 году. В интервью этот человек решил остаться анонимным. До галереи «Ў» самым крупным арендатором помещения была компания «БелИмпортМех», точнее, ее бренд «Шубамания». Если опустить детали, собственник утверждает, что «меховики» уговорили его предоставить им залог, чтобы взять кредит на открытие большого магазина, а потом их шубы арестовали. Про магазин пришлось забыть, а про кредит – нет. Только «Шубамания» не могла его выплачивать. К началу 2017 года по кредиту накопились долги, поэтому банк решил реализовать залог, которым «Старая фабрика» подкрепила кредит. Банк арестовал здание и собственник потерял право его продажи. Важно: в 2017 году здание на Октябрьской,19 оценивали в 2,5 миллиона долларов. 

К слову, с 2017 года, судя по бухгалтерским отчетам, ОАО «Старая фабрика» в глубоком минусе. И с тех пор, опять же если верить отчетам, акционерное общество не выплачивало акционерам дивиденды.

Собственник рассказал, что «меховики» придумали, как выкрутиться из ситуации: предложили ему выставить здание на торги. Идея была в том, что якобы на эти торги никто не придет и здание в итоге останется у собственника. По закону после вторых несостоявшихся торгов здание предлагают забрать банку, и только если банк от него отказывается, здание предлагают оставить собственнику. 

Но когда галеристы пришли к собсвеннику этого помещения, он согласился отдать его в аренду. Важно: первые торги за помещение на Октябрьской,19 случились в начале 2019-го, на них никто не заявился. 

Собственник провел переоценку здания. Новая цена Октябрьской,19 оказалась 15,4 миллиона рублей. 

Почему галерею «Ў» и другие здания выставили на аукцион? это вообще законно?

18 декабря здание выставили на торги по старой цене – 2,5 миллиона долларов. Можем предположить, что именно такой была залоговая стоимость помещения, когда его арестовывал банк. Собственник здания в торгах не участвовал, потому что у него не хватило денег на взнос. Торги проходили чуть больше суток: двое участников повышали стоимость помещения на одну копейку, ну, или на две.

Галеристы, арендное помещение которых уходило с молотка, паниковали. Мы спросили у соучредителя галереи «Ў» Александра Василевича, почему такой аукцион  – странный, он нам ответил: «А каким еще может быть аукцион с двумя участниками, увеличивающими цену на одну копейку, чтобы создавать видимость торга друг с другом и итоговой ценой немногим больше 500 долларов за метр? Можно себе представить, каким образом они будут разбираться с существующими арендаторами. Нас, конечно, защищает закон с точки зрения арендного договора. Тем не менее, у арендодателя есть масса возможностей. Тебе могут «абсолютно случайно» отключить свет, испортить канализацию, долго не включать отопление. Способов довольно много, и все они способны сделать жизнь арендаторов невыносимой. Я с этим сталкивался. Вопрос, в первую очередь, в адекватности владельцев здания. И когда я вижу эту историю с фейковым аукционом, мне не кажется, что мы можем ждать от них чего-то хорошего». 

Итог: здание на Октябрьской, 19 продали участнику «BA146905GE187319CE», который сделал первую ставку. Кто этот аноним, пока неизвестно – в организации, которая устроила торги, информацию не раскрывают. Здание выставили на торги по цене 5,2 миллионов рублей, а продали его за 5,46 миллионов рублей.

Как вести себя, чтобы вашу жизнь и бизнес не выставили на торг? Юрист Екатерина Забелло написала доступный пошаговый мануал для арендаторов

Шаг первый. Проверяйте собственника, у которого хотите арендовать помещение

До заключения договора аренды вам стоит проверить правовой статус вашего арендодателя: не находится ли он в процессе банкротства (economy.gov.by или bankrot.gov.by), не находится ли он в процессе ликвидации, какие в отношении него возбуждены исполнительные производства, есть ли у него задолженность по налогам. В действительности, глубина проверки может быть намного более существенной, но для общей информации о вашем потенциальном арендодателе будет достаточно и этого. 

Шаг второй. Проверяйте статус здания и земли

До заключения договора аренды нужно проверить правовой статус помещения, которое планируете арендовать, и земли, на которой оно находится. Для этого можно обратиться в «Национальное кадастровое агентство» и получить выписку про объект или землю, которые вас интересуют. Такая информация выдается любому заинтересованному в течение трёх дней с даты обращения при условии внесения небольшой платы. Второй вариант – получить дистанционный доступ к единому государственному регистру недвижимого имущества, присоединившись к публичному договору на сайте Национального кадастрового агентства и оплатив услуги агентства по этому договору. Это будет дороже, но вам будет доступна информация не только о каком-нибудь конкретном, а о любом объекте недвижимости, и не через три дня, а в любой момент.

Шаг третий. Задавайте собственнику правильные вопросы

Если при проверке статуса вы увидите упоминание о залоге или любых других обременениях (они могут быть различными, например, здание имеет статус памятника историко-культурного наследия, земельный участок находится в водоохранной или любой другой охранной зоне) – внимательно изучите каждое из обременений и ваши потенциальные связанные с ним сложности. Например, при наличии записи о залоге вы увидите размер обеспеченного залогом кредита и срок его погашения – это повод как минимум задать собственнику вопрос о том, каковы перспективы погашения кредита. Если здание имеет статус памятника, это вам сигнал о том, что далеко не любые ремонтные работы в здании будут возможны, и не исключено, что вы не сможете реализовать задуманное. 

Шаг четвертый. Торгуйтесь 

Если риски очевидны, но помещение всё равно очень хочется арендовать – используйте все выявленные проблемы как аргумент в торге по размеру арендной платы, а также постарайтесь минимизировать риски в самом договоре аренды (ниже список только основных, в каждой конкретной ситуации их может быть намного больше): 

• Настаивайте на включение в договор нормы о том, что арендодатель возместит вам стоимость сделанного вами ремонта в случае досрочного расторжения договора.
• Проследите, чтобы в договоре была запись о том, что переход права собственности на арендуемое вами помещение не является основанием для изменения или прекращения договора аренды. Да, такая норма действует и без упоминания в договоре, но не лишним будет зафиксировать это в памяти обеих сторон и лишний раз обратить на это внимание нового собственника, если он появится.

• Убедитесь, что в договоре нет лазеек для арендодателя для одностороннего пересмотра размера арендной платы.
• Убедитесь, что в договоре отсутствует право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды без надлежащих на то причин.
• Установите договором тот срок аренды (или хотя бы максимально близкий к нему), после которого вы будете готовы прекратить отношения с арендодателем добровольно. Устная договоренность «давайте пока на год, а потом обязательно продлим ещё на десять» – это вами же собственноручно закладываемая бомба под стабильность вашего бизнеса. 

Шаг пятый. Если вы арендовали помещение, а собственник сменился, не паникуйте

Смена собственника – достаточно распространенная ситуация: владельцы вправе распоряжаться своими зданиями ровно так же, как любой собственник вправе распоряжаться любым своим имуществом. Продавать, дарить, передавать в залог, отдавать как отступное и совершать любые иные не противоречащие законодательству сделки. Иногда смена текущего собственника происходит и помимо его воли – например, при обращении взыскания на здание как на предмет залога – но для арендатора правовое основание смены собственника не имеет существенного значения, как говорится, «not my circus, not my monkeys».

Шаг шестой. Рассчитывайте на продление аренды без проблем

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник обязан продолжить с вами арендные отношения, и поверьте, вероятнее всего, новый собственник уже знает про ваше существование и про те условия, на которых вы арендуете приобретенное им имущество, потому что немногие покупатели готовы приобретать кота в мешке. 

Шаг седьмой. Максимально быстро назначайте встречу новому собственнику

В большинстве случаев новые собственники лояльны к имеющимся арендаторам, за исключением ситуаций, когда у них имеются довольно радикальные планы в отношении приобретенного (снос, реконструкция и т.д.). Справедливости ради, ровно такие же планы в любой момент могут возникнуть и у вашего старого доброго собственника, поэтому готовыми к ним нужно быть всегда. Что делать? Открыть заключенный договор, указать собственнику на ваше право аренды на ближайшие 2, 3, 5, 10 лет, договариваться об адекватной компенсации за невозможность реализации этого права, если не получится – идти в суд. 

Шаг восьмой. Читайте договор аренды

Даже если вы этого не сделали на стадии его заключения, нужно внимательно прочитать договор. Там может оказаться много интересного, а если повезёт – то и полезного.

Вместо вывода. Что будет с галерей «Ў» и другими заведениями на Октябрьской,19 

В 2019 году галеристы переехали на Октябрьскую,19. За пару недель до 2020 года это помещение выставили на торги. Собственник знал, что здание должны пустить с молотка, но подробной информации о том, как они будут проходить у него не было. Как и у его арендаторов. В итоге случился онлайн-аукцион – здание за 5,46 миллионов рублей ушло анониму. И пока что нет информации о том, кто именно участвовал в торгах. 

По закону галеристов и других арендаторов помещения на Октябрьской,19 новый собственник выгнать на улицу не может. Сейчас они продолжают работу в прежнем режиме. Но риск, что новый собственник найдет способ, как их выжить, никто не отменял.